En el Diccionario Inmobiliario puede encontrar los términos o palabras del lenguaje inmobiliario para poder aclarar sus dudas al respecto.

A.

ACEPTACIÓN

Se entiende al hecho de aceptar un contrato y los términos descritos en el mismo.

ACREEDOR

Aquel que tiene derecho a pedir el cumplimiento de una obligación, especialmente de pago.

ACREEDOR HIPOTECARIO

La persona prestamista de la hipoteca.

ACTUALIZAR

Técnica de cálculo financiero utilizada para reflejar en unidades monetarias actuales un flujo de cantidades situadas en distintos momentos.

AGENTE INMOBILIARIO

Persona que obra por otro bajo una organización estructurada por un Profesional universitario matriculado como Martillero Público y Corredor de Comercio. En el ámbito de negocios aquella persona que tiene por oficio gestionar negocios ajenos. Ver comisionista y corredor inmobiliario.

ALBACEA

Persona nombrada por el testador, para asegurar el cumplimiento de su última voluntad.

ALÍCUOTA

Parte igual y proporcional de un todo.

ALQUILER

Convenio por el cual el arrendador cede al arrendatario o inquilino el disfrute de una vivienda o local de negocio por tiempo determinado y a cambio de un precio cierto. Normalmente se firma un contrato que fija los términos entre las partes.

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Cláusula que figura en el contrato de locación, por la cual el locatario adquiere el derecho a comprar el inmueble rentado en una fecha futura por un precio pactado (conocido como leasing inmobiliario)

ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN

Medida vertical del edificio establecida según la zona correspondiente y sobre la cual pueden sobresalir instalaciones complementarias (tanques y chimeneas) cajas de ascensores y escaleras, lavaderos colectivos, bauleras, departamento de portero y salón usos múltiples.

AMBIENTE

La cantidad de ambientes indica el número de habitaciones, más el comedor que tiene el inmueble. Un monoambiente es un único ambiente (habitación-comedor), que puede tener cocina aparte o incluida en el ambiente (kichinet). Dos ambientes será una habitación con un comedor por separado. Un tres ambientes son 2 habitaciones más el comedor, y así sucesivamente.

AMORTIZACIÓN

Devolución de un préstamo mediante pagos a cuenta del total.

APARTAMENTO

Ver departamento.

APODERADO

Persona que ejerce poderes en representación de otra persona que se los ha concedido.

ARRENDADOR

En general, se trata de aquel que se obliga a ceder el uso de la propiedad.

ARRENDATARIO

También en general, es aquel que adquiere el uso de la propiedad. El inquilino.

ARRIENDO

Ver alquiler.

AVAL

Tercera persona que se pone como garantía para el pago del préstamo en caso de no hacerlo el que lo pide.

AVALÚO

Tasación. Estimación del valor del inmueble.

B.

BASAMENTO

Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, entre medianeras, cuya altura es fija y sobre la cual pueden sobre elevarse otros volúmenes edificados.

BIENES INMUEBLES

Incluye aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro y los que se adhieren permanentemente a ellos (tierra y bienhechurías)

BOLETO

Documento por el cual se determinan las condiciones de compra-venta de una propiedad.

BROKER INMOBILIARIO

Agente o corredor inmobiliario. Profesional con un amplio conocimiento del mercado en el cual opera y preparado para ofrecer el mejor asesoramiento inmobiliario.

BROKER OWNER

Agente o corredor inmobiliario profesional que es dueño o propietario de una empresa inmobiliaria.

BUENA FÉ

Concepto que refleja la buena intención de una o varias de las partes contratantes, a la hora de firmar un contrato.

BUILD TO SUIT

Propiedades que se construyen a medida de las necesidades específicas de una empresa.

C.

CADENA DE TITULARIDADES

Historial que refleja mediante documentos, los diferentes titulares que una propiedad ha tenido a lo largo del tiempo, desde el primero hasta el último.

CAMPO

Terreno en zona no urbana, o fincas rústicas.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Una vez llega el final de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas, se debe cancelar la hipoteca mediante una escritura y una inscripción en el Registro de la Propiedad.

CAPITAL

Es la suma de dinero considerada como instrumento de producción y, más propiamente, potencia económica en dinero, crédito, influencia moral, etc., capaz de proporcionar los elementos necesarios para el establecimiento y marcha en una industria, empresa o negocio cualquiera. La cantidad a la que asciende el préstamo.

CARENCIA

Periodo en el cual solamente pagamos intereses.

CARTA DE INTENCIÓN

Declaración escrita de una de las partes, o ambas partes, expresando el interés y la buena intención de proceder a un acuerdo final basado en ciertos términos y condiciones.

CATASTRO

Es el inventario y registro de la propiedad inmobiliaria, pública y privada, urbana y rural de un territorio o país en sus aspectos físicos, jurídicos y valorativos.

CHACRA

Finca de escasa extensión destinada al cultivo de hortalizas, cría de aves de corral, etc. También cada vez más utilizadas para el ocio y esparcimiento, utilización ocasional, etc.

CHALET

Años atrás se denominaba así a una casa o finca de recreo. En la actualidad se refiere a casas que responden a un estilo que presenta techos con caídas fuertes, normalmente de tejas, en lotes con jardín.

CHEQUE AL PORTADOR

Aquel que puede ser cobrado por cualquiera que lo presente ante la entidad financiera que figura en el mismo.

CHEQUE CRUZADO

Cheque que lleva dos barras paralelas que le impiden ser cobrado en efectivo. Debe ser ingresado en cuenta.

CHEQUE

Documento parte de un talonario por el que se puede hacer disposición del dinero que una persona tiene disponible en una cuenta corriente.

CHEQUE NOMINATIVO

El extendido a nombre de cualquier persona física o jurídica.

COMISIÓN INMOBILIARIA

Honorarios que sólo pueden ser percibidos por un Profesional universitario matriculado como Martillero Público y Corredor de Comercio. Se percibe en concepto de mediación en un negocio, que se calcula como un porcentaje del monto total de una operación de venta o alquiler.

COMISIONISTA INMOBILIARIO

Profesional universitario matriculado como Martillero Público y Corredor de Comercio que se emplea para vender por cuenta de otro cobrando una comisión. Ver agente y corredor inmobiliario.

COMITENTE

Persona que encarga a otra (comisionista) la ejecución de ciertos actos por su cuenta.

COMODATO

Contrato por el cual se da o recibe prestada una cosa de las que pueden usarse sin destruirse, para servirse de ella, con la obligación de restituirla. El comodato además de ser un contrato real y unilateral, por consistir en una especie de préstamo, es gratuito. No se transmite con él la propiedad sino el uso de la cosa. Las cosas consumibles pueden ser también objeto de comodato, si bien con la condición de que su uso no comporte su consumición. El comodatario tiene la obligación de conservar diligentemente la cosa, satisfaciendo los gastos que sean precisos para su conservación, y la de devolverla cuando termine el plazo del préstamo, sin poderla retener bajo ningún concepto. El comandante, que es quien presta la cosa, conserva su propiedad, teniendo la acción reivindicativa para reclamarla cuando se le antoje.

COMPRA-VENTA

El contrato traslativo de la propiedad más importante, por el que el comprador se obliga a pagar un precio a cambio de la entrega por parte del vendedor de una propiedad.

CONCURSO

Procedimiento para cubrir un puesto de trabajo.

CONDICIONADO A COMPRA

Se dice del inmueble ofrecido a la venta cuyo propietario se reserva el derecho de avanzar con la operación según consiga otra propiedad para mudarse. Es una situación muy común cuando el propietario no cuenta con el dinero suficiente para realizar las operaciones en forma independiente.

CONTRATO DE LOCACIÓN

Documento por el cual se determinan las condiciones de alquiler de un inmueble.

CONTRATOS

Esta es la descripción de los contratos

COPROPIETARIO

Que es propietario de bienes juntamente con otra/s persona/s.

CORREDOR INMOBILIARIO

Profesional universitario matriculado como Martillero Público y Corredor de Comercio que pone en contacto a las partes interesadas y las asiste en las transacciones de bienes inmuebles. Presta sus servicios por una comisión o por honorarios. Ver agente y comisionista.

COSTOS ADICIONALES

Todo costo adicional que se produzca en una transacción, como fees de arquitectos, costos de mudanza, etc., que corren por parte del comprador/locatario, expresado en dólares por m2.

COSTOS DE MEJORAMIENTO

Son los costos de mejoramiento que un comprador/locador le hace a una propiedad para sus necesidades específicas. Usualmente se refieren a la construcción interior, como terminaciones, cielorraso suspendido, piso flotante, iluminación, divisiones, etc.

COSTOS OPERATIVOS

Son los costos día a día de mantener una propiedad, como limpieza, mantenimiento, seguro, ascensores, etc.

CRÉDITO HIPOTECARIO

Es un contrato por el que una entidad financiera abre una línea de financiación de la que el titular puede ir tomando cantidades según sus necesidades (esta es la principal diferencia con un préstamo, en este, la cantidad inicial es fija y sólo hay una entrega de dinero por parte de la entidad). El titular se obliga a devolver las cantidades que haya recibido en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de incumplimiento por el receptor del dinero, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. El crédito se formaliza en escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Ver préstamo hipotecario.

CROWDFUNDING

Crowdfunding, del inglés Crowd (masa o multitud) y Funding (financiamiento o fondeo). La financiación colectiva, es la cooperación conjunta llevada a cabo por personas que forman una red para conseguir dinero u otros recursos. Se suele utilizar Internet para financiar esfuerzos e iniciativas de otras personas u organizaciones.

El Crowdfunding aplicado al Mercado Inmobiliario le brinda a los clientes la posibilidad de participar en grandes proyectos con tickets de inversión reducidos. Es decir, elimina la barrera de acceso que tenían los medianos y pequeños inversores para con los grandes proyectos inmobiliarios de primer nivel.
Podría ejemplificarse sencillamente como: una propiedad de $ 10.000.000 que se divide en 1.000 participaciones de $ 10.000 cada una.
Con $ 10.000, los inversionistas pueden disfrutar de los beneficios de esa inversión, sin tener que invertir grandes montos en la totalidad de la propiedad.

CUADRA

Manzana de casas.

CUL DE SAC

Se denomina así a las calles sin salida que terminan en una vuelta o rotonda. Es un tipo de diseño muy utilizado en barrios cerrados y countries, pues garantiza un menor tráfico de automóviles y no genera las maniobras complicadas que obliga una calle cortada. La expresión de origen francés significa “fondo de la bolsa”.

CUOTA

Importes que pagan los titulares del préstamo de forma mensual o trimestral o anual.

CURTAIN WALL

Fachada de vidrio de un edificio que se apoya en una estructura de aluminio.

D.

DENSIDAD POBLACIONAL BRUTA

Es la relación entre la población de un área o zona y la superficie total de la misma.

DENSIDAD POBLACIONAL NETA

Es la relación entre la población de un área o zona y la superficie de sus espacios edificables, es decir libre de los espacios circulatorios y verdes públicos.

DENSIDAD POBLACIONAL POTENCIAL

Es aquella que podrá efectivizarse cuando se realicen las obras de infraestructura previstas.

DEPARTAMENTO

Vivienda de varios aposentos en un edificio. Apartamento.

DEPÓSITO

(De garantía) En un contrato de locación, es el porcentaje del total de la transacción, que se entrega como seguro para el locador, y que es devuelto al finalizar el contrato.

DEPÓSITO INDUSTRIAL

Estructura, generalmente de hormigón armado, donde pueden almacenarse bienes.

DESALOJO

Sinónimo de expulsar. Sólo puede acordar el desalojo el Juez competente de la localidad donde se halle el inmueble.

DEVENGAR

Adquirir derecho a retribución por algún servicio prestado.

E.

EDICTO

Mandato, decreto publicado por la autoridad competente.

EDIFICIO CLASE A

También son en la mayoría de los casos para renta. Están localizados en lugares con buenos accesos. Los layouts son modernos y poseen buena luz natural y vistas. La calidad de las terminaciones del edificio y el mantenimiento son buenas. Por lo general sus locatarios son empresas multinacionales y/o de alto poder económico.

EDIFICIO CLASE AAA

Edificios generalmente destinados para renta. Ubicados en zonas emblemáticas de la ciudad y con fácil accesos. Brindan una importante imagen institucional, tienen un alto nivel de diseño, sistemas tecnológicos inteligentes y servicios de última generación. Son modernos y por lo general el precio de alquiler es alto. Los locatarios generalmente son clientes internacionales o multinacionales.

EDIFICIO CLASE B

Edificios ubicados en lugares tradicionales de desarrollo del negocio. Cuentan con un buen nivel constructivo a pesar de que su diseño y estructura funcional son algo obsoletas para los layouts modernos. Son edificios de generaciones pasadas pero con un alto grado de mantenimiento. La capacidad de estacionamiento del edificio es escasa y se encuentran ocupados por Pymes, consultoras y profesionales de buen nivel.

EDIFICIO CLASE C

Son edificios antiguos para reciclar ya que no han sido modernizados ni bien mantenidos. Son obsoletos por la tecnología constructiva y sus reducidas dimensiones, haciéndolos poco aptos para los layouts que pretenden las empresas hoy en día. Por lo general no poseen estacionamiento y son buscados por empresas con poco capital, pequeñas oficinas públicas, profesionales independientes, y pequeñas empresas de servicios.

EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS

El que puede extenderse hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.

EMANCIPACIÓN

Beneficio legal que produce la liberalización del menor de la patria potestad o de la tutela, concediéndole la facultad de regir su persona y sus bienes.

ENAJENAR

Transmitir a otro una propiedad.

ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO

Documento por el cual se determina el traspaso de dominio sobre una propiedad entre un vendedor y un comprador.

ESCRITURACIÓN 

Acto por el cual se firma un documento entre las partes vendedora y compradora determinando el traspaso de dominio sobre una propiedad.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Un estudio de un área urbana para determinar si es practicable emprender un proyecto o proyectos de renovación urbana, dentro de dicha área.

F.

F.O.S.

Factor Ocupacional del Suelo. Significa la superficie que puede estar ocupada sobre determinado lote. Ejemplo Si el F.O.S. es de 0,6 en un lote de 300 m2, significa que sobre ese lote pueden estar ocupados 180 m2. (Se multiplica 0,6 x 300).

F.O.T.

Factor Ocupacional Total. Significa la superficie total que se puede construir sobre determinado lote. Ejemplo Si el F.O.T. es de 1 en un lote de 300 m2, significa que sobre ese lote se pueden construir 300 m2. (Se multiplica 1 x 300).

FAMILY

Comedor diario o estar próximo a la cocina.

FIADOR

Persona que asume frente al acreedor de un tercero la obligación de cumplir lo debido por el deudor cuando éste no lo haga.

FINANCIACIÓN

Cantidad de dinero que presta un banco o caja de ahorros para comprar un inmueble.

FINCA 

Vivienda. Término utilizado en el Registro de la Propiedad.

FRANQUICIA

Concesión de derechos de explotación de un producto, actividad o nombre comercial de marca registrada, otorgada por una empresa a una o varias personas en una zona determinada.

FRANQUICIADO

Que toma una franquicia.

FRANQUICIANTE

Que otorga una franquicia.

FUNGIBLE

Que se consume con el uso. Bienes fungibles: Por ej: Los muebles de que no puede hacerse el uso adecuado a su naturaleza sin consumirlos y aquéllos en reemplazo de los cuales se admite legalmente otro tanto de igual calidad.

G.

GALPÓN

Construcción básica utilizada como depósito.

GARANTÍA

En los contratos de alquiler o convenios, se refiere quienes responderán económicamente ante el incumplimiento por parte del locatario.

GARANTÍA REAL

Fianza entregada como respaldo en una operación. Cuando es real se basa en bienes tangibles, afectos o no al buen fin de la operación.

GRAVAMEN

Carga de carácter fiscal que se impone sobre determinados bienes gastados o rendimientos obtenidos. Normalmente se denomina así al derecho de retención que se registra sobre la propiedad y que se paga al venderse la misma.

GRAVAR

Carga que se impone sobre un bien, generalmente inmueble.

H.

HALL

Estar de recepción.

HECHO IMPONIBLE

Acto u operación que genera la obligación a pagar un determinado tributo o impuesto.

HECTÁREA 

Superficie de terreno que equivale a 10,000 m2.

HIPOTECA

Instrumento legal que usa los bienes inmuebles como garantía de un préstamo. Inmueble con que es garantizado el pago de un crédito. Derecho real sobre bienes inmuebles que permanecen en la posesión de su dueño, y que garantiza el cumplimiento de una obligación. Aquel derecho que recae sobre un inmueble, que no pasa a posesión del acreedor y que como todos los derechos reales de garantía, asegura el cumplimiento de una obligación facultando a su titular para, si es incumplida, promover la venta del inmueble gravado y cobrarse aquélla sobre el precio que den por éste.

HIPOTECAR

Gravar bienes con hipotecas.

HVAC

Un acrónimo para Heating, Ventilation, y Air Conditioning (calefacción, ventilación y aire acondicionado), que se refiere a los equipos y sistemas utilizados para calefaccionar y enfriar un edificio.

I.

INMUEBLES OCIOSOS

Son aquellos inmuebles que han quedado obsoletos frente a la demanda actual de las empresas.

INQUILINO

En los contratos de alquiler es la parte locataria, la persona que toma en alquiler la propiedad. El arrendatario.

Inquilino Ver locatario.

L.

LAYOUT

Planificación y distribución de un espacio determinado.

LEASING

Operación en la que interviene una persona o razón social (tomador) que necesita disponer de un bien, pero no cuenta con el dinero para comprarlo o no quiere inmovilizar capital, y acude a una entidad financiera (dador). La entidad compra el bien y se lo entrega al tomador, pactando un contrato en donde el tomador se compromete a abonar un canon por el capital invertido, más una suma en concepto de depreciación del bien. Transcurrido el tiempo pactado del contrato, el tomador puede ejercer una opción de compra, pero sin obligación. Si no la ejerce, la entidad tratará de vender el bien por su valor residual.

LLAVE EN MANO

Propiedades que se entregan con todas las especificaciones que requiere un inquilino para empezar a trabajar.

LOCACIÓN

Acción por la cual se realiza el alquiler de un inmueble bajo ciertas condiciones.

LOCADOR

En los contratos de alquiler, es la parte que cede una propiedad en alquiler.

LOCATARIO

En los contratos de alquiler es la parte que toma en alquiler una propiedad. Ver inquilino.

M.

MANTENIMIENTO

Incluye los gastos y acciones ejecutadas para mantener una propiedad en condición de llevar a cabo eficientemente el servicio para el cual es usada. Un inmueble mantenido preserva su valor.

MARGEN 

Interés que se añade al índice de un préstamo para determinar el cambio en la tasa de interés variable.

MARTILLERO PÚBLICO

Profesional universitario matriculado como Martillero Público y Corredor de Comercio. Intermediario experto en adjudicaciones por subasta y remates judiciales y extrajudiciales. Profesional habilitado dedicado a intermediar en operaciones inmobiliarias. Pueden ser de carácter nacional o provincial. De carácter nacional está habilitado para actuar en operaciones inmobiliarias en todo el país y las provincias que lo componen. De carácter provincial sólo actúa en la provincia que reside.

MEDIANERA

Pared común a dos casas u otras construcciones contiguas. Este término también se aplica a la cerca, vallado o seto vivo común a dos predios (haciendas) rústicos que deslinda.

MEJORA

Es un gasto que se realiza para aumentar la utilidad o la deseabilidad de un inmueble en el mercado.

MORA

Retraso en el pago de una deuda que provoca el cobro de un interés de demora o multa.

MORATORIA

Se dice del plazo solicitado o impuesto para no hacer frente inmediatamente al pago de una deuda ya vencida.

MOROSIDAD

Retraso en el pago de una deuda.

MOROSO

El que se retrasa en el pago de sus deudas sin una causa justificada.

N.

NOTARIO

Escribano. Es un fedatario público necesario para el otorgamiento de las escrituras públicas, sin las cuales no es posible la inscripción en el registro ni la solicitud de un préstamo hipotecario.

O.

OCUPACIÓN DEL SUELO 

Conjuntos de normas sobre alturas, retiros y factores de ocupación, que delimitan el volumen edificable máximo sobre parcela de terreno y su ubicación en el mismo.

OCUPACIÓN

Invadir una propiedad o un bien que no es de nuestra propiedad. Se utiliza esta expresión como modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo.

OFICIO

Comunicación oficial escrita.

ONEROSO

Gravoso, que tiene un coste, no es gratuito.

OPCIÓN DE RENOVACIÓN DE CONTRATO

Derecho otorgado por un locador a un locatario, con la oportunidad de extender los derechos de posesión y uso de una propiedad o espacio, de acuerdo a los términos específicos del contrato.

P.

P.H.

Propiedad Horizontal.

PAGARÉ

Documento por el que una persona reconoce su obligación de hacer frente a una cantidad en un tiempo fijado.

PAGO

Se refiere a la entrega de dinero para saldar una deuda por la compra de una vivienda.

PARCELA

Es un área delimitada de terreno urbanizado donde se permite construir de acuerdo a las reglamentaciones.

PERÍODO DE AMORTIZACIÓN

Plazo de tiempo en que se deben devolver el capital y los intereses. (Ver también amortización).

PERÍODO DE REVISIÓN DE INTERESES

En los préstamos de tipo de interés variable, es el periodo en que se modifica el tipo de interés.

PISO TÉCNICO FLOTANTE

Es aquel piso que permite la instalación del cableado para la transmisión de voz y datos, a través de un sistema de paneles.

PLANO DE ZONIFICACIÓN

Es un plano que describe los usos permitidos de la tierra bajo la ordenanza de zonificación.

PLANTA BAJA LIBRE

Es la planta libre correspondiente al nivel de acceso principal del edificio que puede ser ocupada como máximo en un 50% de su superficie con elementos de circulación vertical, conserjería y locales para instalaciones complementarias centrales.

PLANTA LIBRE

Defínase como tal a la totalidad de la superficie de la planta del edificio ubicada en cualquier nivel, que no constituya ningún tipo de local habitable.

PLAYROOM

Cuarto de juegos, sala de T.V. o estar. Espacio que se utiliza para esparcimiento.

PLAZO DE ALQUILER

Período específico de tiempo en un contrato de alquiler donde el locador extiende un derecho de posesión y uso de un espacio o propiedad, a un locatario.

PORCENTAJE DE OCUPACIÓN

Total del espacio físico ocupado en una propiedad (superficie alquilada más superficie vendida) dividido por el inventario total, expresado en porcentaje.

PORCENTAJE DE VACANCIA

Cantidad total del espacio disponible para alquilar, dividido por el total del inventario, expresado en porcentaje. A veces incluye el espacio disponible para subarrendar.

PORTAFOLIO INMOBILIARIO

Es el patrimonio inmobiliario de una sociedad, de un inversor institucional o de uno privado, que puede estar constituido por inmuebles destinados a diversos usos (comercial, industrial, etc.).

PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Es un contrato por el que una entidad financiera entrega una cantidad de dinero determinada y fija, obligándose quien lo recibe a devolverlo en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. A diferencia de los préstamos personales, en esta tipología se ofrece un bien, generalmente inmueble, como garantía del pago del préstamo. En el caso de incumplimiento por parte del receptor del dinero, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. La formalización del préstamo debe ser mediante una escritura pública ante notario, que recibe el nombre de Hipoteca. A continuación se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los plazos de amortización del préstamo pueden superar los treinta años en algunos casos, utilizando tipos de interés tanto fijos como variables, o mixto, que es una forma en la que se combina fijo al inicio con variable a partir de unos años. El importe del préstamo no suele ser mayor del ochenta por ciento del valor del bien, permitiéndose la entrada de avalistas para cubrir dicho importe, cuando se considere que el valor del bien hipotecado no es garantía para cubrir el monto total de la hipoteca solicitada. El bien hipotecado puede ser vendido, y la hipoteca que lo grava, puede ser tanto subrogada al nuevo comprador, si así lo quiere, o amortizada con el importe de la venta, anulando la entidad la hipoteca que pesa sobre el inmueble.

PRÉSTAMO PERSONAL

La característica principal de este tipo de préstamo es la garantía a título personal del prestamista, o en su defecto, la de los avalistas que se tengan a tal efecto. Su espacio temporal es menor que en las hipotecas, no pasando de los diez años. El reembolso del préstamo se suele hacer de forma mensual, con cuotas iguales e intereses tanto variables como fijos, aunque se pueden negociar de cualquier otra forma con la entidad bancaria.

PRIMA

Cantidad anual pagada por la póliza de seguro y la cantidad necesaria para mantener la vigencia del contrato.

PROPIEDAD

El máximo derecho patrimonial sobre los bienes, que otorga el poder jurídico sobre éstos.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Definición por la cual los copropietarios son condóminos del terreno y de las cosas comunes en el porcentual que indica el reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos del piso, paredes y techo de su departamento, oficina, o casa (en el caso de los PH o de los countries).

PROPIETARIO

Es el dueño de la vivienda y quien en definitiva posee todos los derechos sobre ella.

PULMÓN DE MANZANA

Superficie no edificable, a nivel de terreno, comprendida entre frentes internos de edificios, destinada a espacio libre que, en un porcentaje no inferior al 50% de su superficie deberá estar constituida por terreno absorbente forestado y parquizado.

Q.

QUINTA

Casa de recreo, normalmente ubicada en las afueras.

R.

RECUSAR

Rechazar, negarse a admitir algo. Poner tacha legítima al juez, perito, etc. Que interviene en un procedimiento, para que no actúe en él.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Oficina en que se registran los documentos referentes a la propiedad inmobiliaria.

REGLAS DE CONVIVENCIA

Estándares de conducta establecidos en el uso y la ocupación de una propiedad en un edificio, que deben respetar todos los propietarios e inquilinos por igual.

RENEGOCIACIÓN DE CONTRATO

Acto por el cual se establecen nuevos términos y condiciones sobre un contrato de locación que se desea extender, que satisfagan tanto al locador, como al locatario.

RESARCIR

Indemnizar o compensar.

RESCINDIR

Dejar sin efecto un contrato por alguna causa legal.

RESERVA DE LOCACIÓN

Documento escrito que ofrece el locatario al locador en donde figura una suma de dinero, que se ofrece en concepto de oferta de locación.

S.

SALDO

Es lo que queda de la diferencia entre gastos e ingresos.

SEGURO DE INCENDIO

Es obligatorio en las hipotecas contratar dicho seguro a favor de la entidad financiera que nos da el préstamo.

SEGURO DE VIDA

Es habitual, aunque no obligatorio, incorporar al préstamo hipotecario un seguro que garantice la devolución del capital en el caso de fallecimiento del titular.

SÍNDICO

Sujeto que en una quiebra es el encargado de liquidar el activo y el pasivo del deudor. Persona elegida por una corporación para cuidar los intereses de la misma.

SPRINKLERS

Dispositivos contra incendio dispuestos en el techo, que se activan ante el humo o el fuego.

SUBALQUILER

Un acuerdo de alquiler en donde un locatario alquila a un tercero la propiedad que previamente alquiló, siempre con el consentimiento del locador original.

SUBASTA

Venta pública de bienes al mejor postor. Adjudicación que en la misma forma se hace de un contrato. Sacar a pública subasta una cosa ofrecerla a quien haga proposiciones más ventajosas.

SUBROGACIÓN

Cambiar la hipoteca de una entidad bancaria a otra distinta.

SUITE

Dormitorio principal con baño individual.

SUPERFICIE DE ALFOMBRA

Es la superficie que tiene una oficina sin contar los baños, cocina, ni palier del ascensor.

SUPERFICIE LIBRE

Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no puede ser ocupado, al aplicar a la parcela el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) que le corresponde según la zona. El 50% de esta superficie, como mínimo, debe destinarse a terreno absorbente forestado y parquizado.

SUPERFICIE PROPIA

Es la superficie que tiene una oficina teniendo en cuenta la superficie de baños y cocinas.

SUPERFICIE TOTAL

Es la superficie total que tiene una propiedad teniendo en cuenta las áreas comunes del edificio (palliers, escaleras, ascensores, etc.).

También se denomina así a la cantidad del capital que se va devolviendo. En el importe de la cuota mensual se incluyen el capital prestado más los intereses correspondientes al capital pendiente de devolver. Por tanto, a medida que va pasando el tiempo, de cada cuota iremos amortizando más capital y se irán reduciendo los intereses. (Ver también período de amortización).

T.

TASACIÓN

Avalúo. Estimación del valor de mercado de una propiedad.

TASADOR

Valuador.

TESTACIÓN

Acción y efecto de testar, embargar.

TESTADO

De la persona que ha muerto y ha dejado testamento. Díc. su sucesión.

TESTADOR

Persona que hace un testamento.

TESTADURA

Acción y efecto de testar, tachar.

TESTAFERRO

Persona que presta su nombre en un asunto ajeno.

TESTAMENTARÍA

Ejecución de lo dispuesto en el testamento. Sucesión y caudal de ella durante el tiempo que transcurre desde la muerte del testador hasta que termina la liquidación y división. Junta de testamentarios. Juicio para inventariar, conservar, liquidar y partir la herencia del testador.

TESTAMENTARIO / ALBACEA

Perteneciente o relativo al testamento. Persona encargada por el testador para cumplir su última voluntad.

TESTAMENTO

Declaración que hace una persona de su última voluntad, en la que dispone de bienes y asuntos que le atañen, para después de su muerte. Documento donde consta en forma legal la voluntad del testador.

TESTAR

Hacer testamento. Borrar, tachar. Declarar como testigo. Embargar judicialmente.

TÍTULO

Documento que demuestra la compra, modificación o extinción de un derecho real. (P.ej.: la escritura traslativa de dominio).

TÍTULOS PERFECTOS

Aquellos títulos que están libres de gravámenes, embargos, inhibiciones o medidas cautelares.

TOILETE

Baño extra para visitas.

U.

UNIDAD COMPLEMENTARIA

Otro tipo de unidad que compone el inmueble en propiedad horizontal. Normalmente son las cocheras o bauleras.

UNIDAD FUNCIONAL

Cada una de las unidades de propiedad que componen un inmueble en propiedad horizontal, a la cual le corresponde un porcentual de las cosas comunes del edificio.

USO

Actividad a la cual se destina el bien inmueble, de acuerdo o no a la ordenanza de zonificación vigente. Por ejemplo, residencial, comercial, industrial, etc.

USUFRUCTO

Derecho real de disfrute en virtud del cual el usufructuario goza y disfruta de la cosa objeto del usufructo con la única obligación de dejar a salvo su forma y sustancia. Generalmente el usufructo tiene carácter vitalicio.

V.

VALOR DEL M2 EN ALQUILER

Valor que se calcula dividiendo el precio de alquiler mensual por la superficie propia del inmueble.

VALOR DEL M2 EN VENTA

Valor que se calcula dividiendo el precio de venta por la superficie propia del inmueble.

VALUACIÓN

Es una opinión de la calidad, naturaleza, valor o utilidad de intereses específicos y aspectos de un inmueble en particular.

VERIFICACIÓN DOCUMENTAL Y NORMATIVA 

Son los controles y verificaciones que deben considerarse al momento del cierre de una operación, como la titularidad de los bienes, la existencia de derechos o hipotecas, la correcta clasificación catastral, etc.

VIVIENDA

Lugar o local destinado a servir de habitación o morada de una persona o de una familia, donde desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo el hogar o sede de su vida doméstica.

Z.

ZONA COMERCIAL

La destinada a la localización de comercio minorista como uso predominante, y en algunos casos con el uso complementario de administración y servicios; el uso de vivienda pasa a ser también complementario aun cuando el número de unidades supere en superficie la ocupación comercial de planta baja.

ZONA DE ESPARCIMIENTO

Corresponde áreas destinas a espacios verdes y parquizados de uso público: plaza, plazoleta y parques.

ZONA INDUSTRIAL

La destinada a la localización de actividades industriales y de almacenaje, como uso predominante y a veces exclusivo.

ZONA RESIDENCIAL

La destinada a la localización de viviendas como uso predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar las buenas condiciones de habitabilidad.

ZONIFICACIÓN

Se denomina así a la categoría del Código de Planeamiento Urbano que afecta a una propiedad. El estado restringe los usos, destinos, superficies, etc. según sectores determinados en los planos catastrales.

En el Diccionario Notarial puede encontrar los los términos o palabras de los servicios notariales de una escribanía para poder aclarar sus dudas al respecto.

ESCRITURAS

Escritura Traslativa de Dominio:

Documento por el cual se determina el traspaso de dominio sobre una propiedad entre un vendedor y un comprador.

Escritura que acredita la propiedad de un inmueble y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales de la misma. 

CONSTITUCIONES

Constitución de Usufructo:

El usufructo puede constituirse mediante la voluntad de los individuos, por prescripción, o por imposición de la ley. El usufructo puede establecerse por contrato ya se a título oneroso o gratuito.

Cuando este es constituido a partir de un contrato, puede tratarse de una enajenación o por retención. En el caso de una enajenación puede tratarse de una venta, donación o partición en el que el objeto del contrato es el usufructo mismo. En el caso de retención el objeto del contrato es la nula propiedad.

Para la existencia de un usufructo se necesita que el individuo sea propietario de la cosa y que tenga capacidad para enajenar.

El usufructo se puede constituir, con un plazo que puede ser hasta fecha determinada y también puede constituirse bajo una condición suspensiva.

Si se trata de usufructo sobre bienes inmuebles, el contrato debe ser inscrito en el registro público como en cualquier otro derecho real sobre ese tipo de bienes.

El usufructo puede ser constituido por testamento, con la posibilidad de ser otorgado a varias personas en forma conjunta o sucesivamente.

El usufructo se constituye por prescripción, cuando existe la creencia de poseer un derecho para adquirirlo, y la posesión legitima del derecho, creído adquirido, durante el tiempo fijado por la ley.

Se puede constituir por ley, tratándose de bienes adquiridos por los hijos menores en los que la administración y la mitad del usufructo corresponde a quienes ejerzan la patria potestad.

Constitución de Bien de Familia:

El bien de familia es una institución jurídica del derecho de familia patrimonial y por lo tanto del derecho civil.

Consiste en la afectación de un inmueble urbano o rural a la satisfacción de las necesidades de sustento y de la vivienda del titular y su familia y, en consecuencia, se lo sustrae a las contingencias económicas que pudieran provocar, en lo sucesivo, su embargo o enajenación.

La finalidad del instituto es la protección de la familia, y su objetivo es doble: por un lado, económico, tendiente a la conservación de una parte del patrimonio dentro del núcleo familiar; y por el otro social, en cuanto propende el mantenimiento de la familia bajo un mismo techo.

Constitución de Sociedad:

Procedimiento legal de formación de una sociedad ante notario público y por medio de una escritura pública, debidamente inscrita en el Registro de Comercio y publicada en el Diario Oficial. En la escritura deben ser consignados, entre otros, razón social, dirección, giro, capital, nombre de los aportantes, etc.

ACTAS

Acta Complementaria: 

Acta complementaria es un documento, con información relevante y legal, que anexan a su información de nacimiento (Registro Civil)… Por ejemplo: Cuando te casas suman un «Acta Complementaria» (de tu matrimonio) a la información de tu nacimiento. Sirven para usos legales. Como herencias, reclamos… etc…

Acta de Manifestación: 

En este tipo de actas, el notario recoge las manifestaciones de una persona. Evidentemente, el acta no acredita la veracidad de dichas declaraciones, sino el hecho de que una determinada persona hace esas declaraciones en un determinado momento. Lo que se acredita por tanto en este tipo de actas, no es el contenido de la declaración, sino la declaración como tal (el hecho del dicho), debiendo el declarante asumir los efectos de su declaración, de lo que el notario le advertirá convenientemente.

Acta de Constatación: 

Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios y calificaciones.

El Acta Notarial es un instrumento público que contiene circunstancias, manifestaciones, y hechos, que el escribano presencia y que le constan por estar presente en el lugar. El requirente del acta debe demostrar un interés legítimo para solicitar el servicio del escribano para labrar la misma. El acta notarial puede estar acompañada de documentación y/o fotos certificadas que ayudan a dar fuerza probatoria.

¿Para qué nos sirve el Acta Notarial?
Es una pieza fundamental en materia probatoria a la hora de entablar un pleito.

¿Para qué se suele utilizar el Acta Notarial?
Los abogados necesitan del acta como “Carta de Presentación” para entablar una demanda, sea en fuero civil, comercial, penal, laboral, etc.

Muchas Empresas utilizan el acta notarial para dejar constancia de procedimientos internos, irregularidades y declaraciones, principalmente vinculado con trabajadores dependientes. Muchos particulares nos solicitan Actas Notariales para dejar constancia de determinados años o circunstancias que atañen a su propiedad (muebles e inmuebles), principalmente de circunstancias que deben ser constatadas en un preciso momento.

Los consorcios y administradores, utilizan el acta notarial para dejar constancia de las reuniones periódicas que se realizan entre los consorcistas, para hacer valer las decisiones tomadas y el quórum presente.

Ejemplos puntuales:
Un caso típico son los daños producidos en un vehículo automotor, los cuales deben ser reparados para seguir utilizando el mismo y no se puede esperar a que la compañía intervenga para pagar los daños producidos a causa del siniestro. (se sacan fotografías las cuales se certifican).

Daños producidos en un bien inmueble, que deben ser constatados para hacer valer los derechos del propietario.

Acta de Guarda Habitual:

Persona que se en Acción de cuidar de una cosa o persona o de poner una cosa en el lugar adecuado.

Carga de la vigilancia y el cuidado de una cosa, especialmente un lugar.

Persona que guarda una cosa.

Persona que no pierde nunca de vista al guarda.

La que nombra la autoridad, a propuesta de particulares, cuyos intereses vigila y las declaraciones del cual hacen fe.

AUTORIZACIONES

Autorización para Conducir:

Las autorizaciones para conducir extendidas en sede notarial tienen plena validez y poseen los mismos alcances que las cédulas azules expedidas por los Registros seccionales del automotor, vigencia que fue confirmada por la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y Créditos Prendarios, con la difusión de la Nota DN Nº61.

En dicho documento la mencionada Dirección Nacional expresó que “nada obstaría para que además de las cédulas antes indicadas (azules), el titular registral pueda recurrir a un instrumento extendido por un escribano público, materializando el mismo a través de un documento notarial, debidamente legalizado en caso de corresponder, siendo necesario el uso de la Cédula de Identificación del Automotor (cédula verde), sin importar su vigencia, junto con el instrumento referido a fin de dar cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Nº 24.449. Esto sería válido tanto para la circulación interna y externa del automotor».

Autorización para Viajar al Exterior (Menores):

Se tramita para autorizar al menor de 18 años que viaja al exterior solo, con alguno de sus padres o terceros. Consiste en la certificación de firmas de padre y/o madre que autorizan al menor a viajar.

AUTENTICACIONES Y CERTIFICACIONES

Certificación de Firmas:

Siempre que se certifiquen firmas, y la persona que firma no es conocida del escribano, deberá concurrir con su documento de identidad (DNI, LC, LE) para la acreditación. También se solicitará una fotocopia de las partes pertinentes del documento.

Certificación de Fotocopias:

Para poder certificar una fotocopia, el escribano deberá tener a la vista el original y la copia para corroborar que sean idénticas.

Autenticación de Fotocopias:

La autenticación de fotocopias sólo certifica el carácter de ser copia fiel del original pero no juzga sobre el contenido de las mismas ni aquél del originales.

La autenticación de una fotocopia no es una legalización de las firmas contenidas en la misma ni aquéllas del documento original.

HIPOTECAS

Hipoteca:

Instrumento legal que usa los bienes inmuebles como garantía de un préstamo. Inmueble con que es garantizado el pago de un crédito. Derecho real sobre bienes inmuebles que permanecen en la posesión de su dueño, y que garantiza el cumplimiento de una obligación. Aquel derecho que recae sobre un inmueble, que no pasa a posesión del acreedor y que como todos los derechos reales de garantía, asegura el cumplimiento de una obligación facultando a su titular para, si es incumplida, promover la venta del inmueble gravado y cobrarse aquélla sobre el precio que den por éste.

La hipoteca es una garantía segura.
A usted le ha costado mucho esfuerzo ahorrar ese pequeño capital del que hoy dispone. Para seguir ahorrando y acrecentarlo desea colocarlo en una inversión que le rinda un interés razonable pero que sea totalmente segura.
Alguien le sugirió que lo prestara con garantía hipotecaria. Comparta esa inquietud con su escribano de confianza. La hipoteca es una de las garantías más seguras que existen en el Derecho, porque tiene la ventaja de que se constituye sobre uno o más inmuebles del deudor, sin que éste tenga que desocuparlos mientras cumpla con sus obligaciones.

La hipoteca le confiere al acreedor un doble derecho:
El de hacer subastar judicialmente el inmueble mediante un proceso rápido (aunque haya pasado a ser propiedad de cualquier otra persona) y el de cobrar, con el precio obtenido en el remate, antes ( por ser acreedor privilegiado) que los acreedores comunes o quirografarios del deudor.
Este derecho es oponible no sólo al deudor sino a cualquier otro interesado; no lo afectan embargos posteriores del inmueble u otras medidas judiciales.
El escribano, para su mayor seguridad, va a confeccionar y tramitar los certificados que le permitan comprobar que la persona que va a constituir la hipoteca tiene pagos los impuestos que afectan a la propiedad. Si así no fuera, el notario va a retener al deudor las sumas necesarias para su pago, procedimiento que también realiza en las operaciones de compraventa.

Cancelación de Hipoteca:

Una vez llega el final de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas, se debe cancelar la hipoteca mediante una escritura y una inscripción en el Registro de la Propiedad.

Mutuo Hipotecario:

Es el instrumento legal garantizado mediante un derecho real de hipoteca en el cual constan todas las características del crédito solicitado, formas de pago, derechos y obligaciones de las partes, y la descripción del bien o inmueble puesto como garantía del préstamo.

CESIONES

Cesión de Acciones y Derechos Hereditarios:

La cesión de derechos hereditarios es el contrato que tiene por objeto transmitir el todo o una parte alícuota de la universalidad hereditaria. La sucesión universal tiene por objeto un todo ideal sin consideración a su contenido particular por lo tanto el objeto de la cesión nunca puede limitarse a cosas particulares.

Si la cesión de cosa particular se hace por precio estamos ante la figura de la compraventa sujeta a condición suspensiva y si es a título gratuito se estará ante la figura de la donación.

El cesionario adquiere el todo o una parte alícuota en la universalidad de los derechos del cedente por lo que puede considerárselo un sucesor universal. En tal carácter adquiere los derechos desde el momento mismo de la cesión sin necesidad de esperar a la partición.

La cesión de derechos es consensual, formal, traslativa de derechos y puede ser onerosa o gratuita. Dicha cesión debe hacerse por escritura pública. Si se hiciera por instrumento privado éste tiene el valor de un ante contrato que crea la obligación de otorgar la cesión por escritura.

Sería conveniente inscribir la cesión de derechos hereditarios en el Registro Nacional de las Personas a los efectos de la publicidad.

Quedan excluidos del objeto de la cesión los recuerdos de familia, papeles privados, diplomas y condecoraciones que si tuvieran valor económico considerable el cedente debe al cesionario la compensación respectiva.

Cuando el que cede sus derechos es el cónyuge supérstite es conveniente, a los efectos de interpretar correctamente su voluntad, que aclare si dicha cesión comprende también a los bienes gananciales.

La cesión implica siempre la aceptación de la herencia que como tal es irrevocable.

CONTRATOS

Contratos en General:

La convención matrimonial
La hipoteca
La donación
La subrogación convencional
El préstamo de uso o comodato
El préstamo de consumo
El depósito
La prenda

El préstamo de uso o comodato: es un contrato por el cual una persona, el prestador, le entrega a otra, el prestatario, para que se sirva de ella, ya sea a título gratuito una cosa no fungible que deberá ser devuelta.

El préstamo de consumo: es el contrato por el cual una persona, el mutuario se obliga a devolver a otra, el mutante, una cosa semejante a la cosa consumible y fungible que se le hay entrega para su uso.

El depósito: es un contrato por el cual una persona recibe una cosa mueble perteneciente a otra, con el cargo de guardarla y restituirla cuando el depositante la reclame.

La prenda: es el contrato por el cual el deudor entrega al acreedor la posesión de una cosa mueble, en seguridad de la deuda y que da derecho al acreedor para conservar esa cosa hasta el pago o, si este no se efectúa, hacerla vender y cobrarse sobre el precio a los demás acreedores.

Contratos de adhesión
Contratos de mutuo acuerdo
Contratos colectivos
Contratos individuales
Unilaterales
Bilaterales
A título gratuito
A título oneroso
Conmutativos
Aleatorios

Contratos unilaterales: aquellos en que una de las personas está obligada, respectos de otras sin que por partes y estas últimas se contraigan compromisos, ejemplo la donación.

Contratos bilaterales: son aquellos en que los contratantes se obligan recíprocamente, los unos respectos de los otros. Ejemplo la venta y la locación.

Contratos a título gratuito: son aquellos contratos en los cuales una persona dispone de sus bienes sin contrapartida.
Es el contrato en el cual una de las partes se obliga a una prestación cualquiera sin estipular nada a cambio ejemplo donación entre vivos, mandato gratuito y depósito.

Contratos a título oneroso: es aquel que obliga a los contratantes a dar o hacer alguna cosa. Es un contrato en el cual cada una de las partes estipula de la otra una prestación a cambio de la que ella le promete.

Contratos conmutativos: cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se considera equivalente de lo que hace o da el otro contratante. Contrato por el cual cada una de las partes al momento de la formalización del contrato, mediante el consentimiento conoce la extensión de sus prestaciones.

Contratos aleatorios: es el contrato por el cual la equivalencia consiste en eventualidades de ganancias o pérdidas para cada uno de los contratantes, dependiente de un suceso incierto por ejemplo los contratos de apuesta, de lotería.

Contratos sucesivos: son aquellos contratos que para su cumplimiento exigen cierto lapso en el tiempo ejemplo contratos de arrendamiento, de sociedad, contratos de trabajo.

Contratos nominados: son aquellos contratos en los que sus reglas están concretadas de manera supletoria, a veces incluso imperativas por el legislador, ejemplo compraventa, permuta, arrendamiento sociedad, seguro.

Contratos innominados: aquellos contratos que no son objeto de ninguna reglamentación legal bajo especial denominación.

DESAFECTACIONES

Desafectación de Bien de Familia

¿Qué es? ¿De qué se trata?
El inmueble registrado como Bien de Familia no puede ser enajenado sin previa desafectación y tampoco puede ser gravado sin cumplir con el requisito señalado en el art. 37 de la Ley 14.394 que lo regula. El bien no podrá ser ejecutado por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en caso de concurso o quiebra. Para restablecer el estado anterior deberá procederse a la desafectación.

¿Para quién es?
Para aquellas personas que sean titulares de un inmueble afectado a la ley 14.394 de Bien de Familia.

¿Quién lo puede realizar?
Todos los titulares de dominio y sus cónyuges.
Los titulares podrán ser representados por otra persona, quien deberá ser mayor de 21 años. El poder otorgado deberá serlo por ante escribano público, o carta autorización con firma certificada ante escribano público, Registro Público de Comercio, Juez de Paz o Secretario de Juzgado. En estos casos, el documento deberá contener como mínimo: datos de/l el/los titular/es del inmueble (nombre y apellido completo, estado civil, tipo y número de documento, domicilio, nacionalidad), datos del representante, datos del inmueble (domicilio, nomenclatura catastral, inscripción de dominio, etc.).

DONACIÓN

Donación

Acción de donar una cosa.
«Ej: donación de bienes»

Cosa que se da a una persona de forma voluntaria y sin esperar premio ni recompensa alguna, especialmente cuando se trata de algo de valor.

La Donación es el acto por el cual una persona transfiere gratuitamente a otra la propiedad de una cosa. Las donaciones deben efectuarse por escritura pública, y en nuestra jurisprudencia se consideran perfectas las realizadas a favor de los hijos; lo que se pretende es no vulnerar la legítima, que es la parte de la herencia de la cual no pueden ser privados los herederos forzosos. En nuestra legislación, la legítima son 4/5 partes.

Donaciones imperfectas: Títulos observables
Las donaciones a extraños, convierten al título en imperfecto, pudiendo ser observados, para lo cual habrá que contar con el asesoramiento necesario. Ello no obsta en que un título imperfecto pueda subsanarse, eligiendo en cada caso el método a seguir.

EMANCIPACIÓN

Emancipación

Liberación respecto de un poder, una autoridad, una tutela o cualquier otro tipo de subordinación o dependencia.

EXTINCIÓN DE USUFRUCTO

Extinción de Usufructo

Del Usufructo

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.

Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasiusufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etcétera.

De la extinción del usufructo y de sus defectos

Art. 2.918. El usufructo se extingue por la revocación directa de su constitución, por la revocación del acto demandado por los acreedores del dueño del fundo, por la resolución de los derechos del constituyente del usufructo, y por las causas generales de extinción de los derechos reales.

Art. 2.919. Hay lugar a la revocación directa, cuando el usufructuario del fundo ha dado el usufructo en pago de una deuda, que en verdad no existía.

Art. 2.920. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que suceda; y el que es establecido a favor de una persona jurídica, por la cesación de la existencia legal de esa persona y por haber durado ya veinte años.

Art. 2.921. Se extingue también por expirar el término por el cual fue constituido. Cualquiera que fuese el término asignado a la duración del usufructo, no deja de extinguirse por la muerte del usufructuario acaecida antes de ese término. En la duración legal del usufructo, se cuenta aun el tiempo en que, el usufructuario no ha usado de él por ignorancia, despojo, o cualquier otra causa.

Art. 2.922. Llegado el término del usufructo, si el usufructuario continúa gozando de la cosa, estará obligado a la restitución de los frutos percibidos, aunque ignore el vencimiento del término del usufructo. Si éste fuere de dinero, debe los intereses desde que concluye el usufructo.

Art. 2.923. El usufructo concedido hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura hasta esa época, aunque esta tercera persona haya muerto antes de la edad fijada, a no ser que del título constitutivo resultare claramente que la vida de la tercera persona se ha tomado como término incierto para la duración del usufructo, en cuyo caso el usufructo se extingue por la muerte en cualquier época que suceda.

Art. 2.924. El usufructo se pierde por el no uso, durante el termino de diez años.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.940 B.O. 4/11/1968.)

Art. 2.925. Cuando son muchas las cosas sometidas al usufructo, el uso y goce que el usufructuario hubiere tenido de alguna de ellas, no le conservaría su derecho sobre las otras, a menos que no fuesen todas comprendidas en una universalidad jurídica.

Art. 2.926. Se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condición resolutiva, impuesta en el título, para la cesación de su derecho.

Art. 2.927. El usufructuario que goza de la cosa después de cumplida la condición, hace suyos los frutos hasta que se demanda la resolución de su título y la entrega del fundo.

Art. 2.928. El usufructo se extingue por la consolidación, es decir, por la reunión de la propiedad, y del usufructo en la persona del usufructuario.

Art. 2.929. El dominio de la cosa dada en usufructo, será consolidado en la persona del nudo propietario por el fallecimiento del usufructuario, aunque no esté cumplida la condición o vencido el plazo a que fue subordinada la duración del usufructo; y por la extinción de la persona jurídica que adquirió el usufructo, o por el vencimiento del plazo legal de veinte años fijado al usufructo de las personas jurídicas.

Art. 2.930. Cuando el usufructuario fuere vencido en la nuda propiedad que hubiese adquirido, o cuando el nudo propietario lo fuere del usufructo por evicción, o resolución del título de adquisición, el usufructo renace como antes estaba constituido.

Art. 2.931. Se extingue el usufructo por la enajenación que el usufructuario hiciere de su derecho, cuando el nudo propietario lo hiciere del suyo a la misma persona.

Art. 2.932. La forma de la enajenación del derecho del usufructo sobre cosa inmueble, o si el usufructo contuviese algún inmueble, será la escritura pública. Bajo otra forma no tendrá efecto alguno.

Art. 2.933. Los acreedores del usufructuario pueden pedir la revocación de la enajenación o renuncia del derecho del usufructuario, sin estar obligados a probar que ha habido un interés fraudulento al hacerse.

Art. 2.934. Se extingue también el usufructo por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible.

Art. 2.935. Cuando la pérdida de la cosa por caso fortuito, hubiese sido total, el usufructuario no conservará ningún derecho sobre los accesorios que dependen de la cosa, ni de lo que de ella restare bajo una nueva y diferente forma.

Art. 2.936. Si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo continúa sobre la indemnización que se le hubiese pagado.

Art. 2.937. El usufructo se acaba por la destrucción total de la cosa. Cuando ha sido parcial la pérdida de la cosa, el usufructo continúa no sólo en lo que de ella queda en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios.

Art. 2.938. La extinción parcial de la cosa fructuaria, o el deterioro de ella, aunque sea por culpa del usufructuario, no da derecho al nudo propietario para demandar la extinción del usufructo. Continuará el usufructo en la cosa deteriorada, o en la parte restante de ella; y no queriendo el nudo propietario hacer las reparaciones necesarias, y obtener del usufructuario lo que gastare en ella, podrá demandarle por la indemnización del daño.

Art. 2.939. En el caso del artículo anterior, podrá también el nudo propietario, para evitar destrucciones o deterioros futuros, exigir fianzas a ese fin, y no dándolas el usufructuario, se procederá como está dispuesto para el caso que el usufructuario no pueda recibir la cosa sometida al usufructo por falta de fianza suficiente.

Art. 2.940. El usufructo que tiene por objeto una universalidad de derecho, no se extingue por la pérdida de una o de otra de las cosas comprendidas en esa universalidad.

Art. 2.941. El usufructo extinguido por la destrucción física de la cosa, no renace cuando ella fuese restablecida a su estado primitivo, salvo el usufructo de los padres, o cuando la construcción y reedificación formare parte de un usufructo sobre bienes colectivamente considerados.

Art. 2.942. El usufructo se extingue también por la prescripción.

Art. 2.943. La cesación del usufructo por cualquiera otra causa que no sea la pérdida de la cosa fructuaria o la consolidación en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce, del cual había sido temporalmente privado.

Art. 2.944. Si el usufructo consiste en dinero o hay dinero en el usufructo, el usufructuario debe entregarlo inmediatamente después de la cesación del usufructo, y por si no lo hiciere debe los intereses desde el día en que terminó su derecho.

Art. 2.945. El usufructuario que se encontrare en la imposibilidad de restituir en especie los objetos que toma en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el día que los recibió.

Art. 2.946. La obligación de restituir, impuesta al usufructuario o a sus herederos, comprende no sólo los objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino también los accesorios que ellos han podido recibir, y las mejoras hechas por el fructuario, salvo lo dispuesto sobre el derecho de éste para llevar lo que puede extraerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen estado en usufructo.

Art. 2.947. Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan también resueltos, ni tampoco el usufructuario, a menos que se obligare expresamente o hubiese procedido de mala fe, aunque esos derechos fuesen de arrendadores o locatarios.

PODERES

Poderes: Especiales, Judiciales, Administrativos, Irrevocables

Un poder es un documento público. Si usted precisa documentar un negocio (compraventa, locación, hipoteca, sociedad u otros), cobrar o realizar trámites en bancos, instituciones públicas o privadas y no puede o no desea hacerlo personalmente; o necesita iniciar un juicio, contestar una demanda que le hayan entablado o llevar a cabo una sucesión; puede hacerse representar por una o más personas de su confianza otorgándoles un poder.

Poderes especiales y generales
Los poderes pueden ser especiales para uno o más actos o generales para la ejecución de varios actos.
Un poder especial también puede ser conferido en forma irrevocable, siempre que así se establezca y sea para un asunto determinado, limitado en el tiempo y en razón de un interés legítimo de los contratantes o un tercero. Por ejemplo, si usted firmó un boleto de compraventa de un inmueble, cobró la totalidad del precio y entregó la posesión. Estos poderes sólo pueden ser revocados mediando justa causa, si así lo declara un juez.

El poder se extingue naturalmente por incapacidad o muerte de quien lo otorga, salvo aquellos casos en que fue otorgado por el interés común del mandante y del mandatario, o de un tercero. También puede ser revocado por la sola voluntad del otorgante.

TESTAMENTO

Testamento

¿Qué es un testamento?
Es aquel acto por el que una persona dispone sobre el destino que quiere que sigan sus bienes cuando se produzca su fallecimiento.
A fin de prevenir problemas futuros, resulta conveniente obtener el asesoramiento de un escribano sobre la modalidad de testamento más aconsejable y su contenido, así como sobre todas las cuestiones que se tratan a continuación, en función de cada caso.

¿Quiénes pueden otorgar testamento?
En principio, pueden otorgar testamento todas aquellas personas que:
1- Como regla general, tengan más de 14 años.
2- No estén incapacitadas: Si la sentencia judicial que declara la incapacidad no indica expresamente si el incapaz puede o no otorgar testamento, el Notario designará a dos médicos para que se pronuncien al respecto y sólo autorizará el testamento cuando éstos respondan de la capacidad del testador.

Tipos de testamentos
Los testamentos comunes
En esta categoría se incluyen el testamento ológrafo, el abierto y el testamento cerrado.

El testamento ológrafo
Es el realizado de puño y letra por el testador.
Debe ser escrito en su totalidad por el testador, contener su firma y la fecha en que se otorga.

El testamento abierto
A diferencia del testamento cerrado, el abierto se otorga ante Notario, quien conserva el original del documento desapareciendo así el peligro de que pueda destruirse o perderse.

El testamento cerrado
En esta modalidad de testamento, el testador, sin revelar cuál es su última voluntad, declara que ésta se encuentra contenida en un ‘pliego’ que entrega al Notario.

Los testamentos especiales
Se incluyen dentro de este grupo el testamento militar, el marítimo y el realizado en el extranjero.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

El Reglamento de Copropiedad y Administración

El Reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública que incluye y encuadra a un edificio en la ley 13512.

Su importancia es fundamental para definir la organización consorcial. Señala las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de convocar a Asambleas, etc.

El Copropietario adquirente de una unidad sometida al régimen a la propiedad horizontal, tiene el derecho de solicitar su copia del Reglamento que regirá la vida consorcial de su edificio. Sin embargo, si al firmar la escritura traslativa de dominio no ha recibido una copia del mismo, puede solicitarlo mediante nota firmada solicitando la expedición del Testimonio, detallando los datos catastrales del inmueble, con su firma certificada por el Escribano.

RÚBRICA DE LIBROS

Individualización y Rúbrica de Libros de Comercio y Otros

Solicitud de individualización y rúbrica. Formalización. Requerimiento.

La solicitud de individualización y rúbrica de libros debe formalizarse mediante un requerimiento que el obligado a la rúbrica (requirente), en su caso a través de su representante legal o apoderado, debe formular ante un escribano público.

FIDEICOMISOS

Fideicomisos

¿Qué es un Fideicomiso?

Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra. El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

Ventajas y Beneficios:

• Agilidad, flexibilidad y rapidez.
  • Costos menores de constitución y de ejecución.
  • Maximiza la utilización de las garantías.
  • El patrimonio entregado en garantía es inembargable.
  • El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
  • Los derechos fiduciarios pueden ser negociables

El Fideicomiso como Negocio Jurídico:

Negocio o acto jurídico (contractual o testamentario) mediante el cual una persona transmite o se obliga a transmitir la propiedad de uno o más bienes a otra, para que sean destinados a una finalidad determinada. El negocio por actos entre vivos (Art. 1 y el grueso del articulado de la ley), comprende al contrato de fideicomiso ordinario y fideicomiso financiero, y el negocio por causa de muerte (Art. 3), al testamento.

1. Transferencia de la propiedad: lo distingue de los restantes negocios fiduciarios.
   2. El encargo de confianza: es el destino que el fiduciario debe darle a los bienes que le han transmitido.
   De estas notas básicas se puede concluir que:
   • La transferencia fiduciaria no es el fin último del fideicomiso.
   • Es un medio para otorgar mayores seguridades jurídicas a negocios subyacentes.
   • Las mayores seguridades las brinda el “patrimonio separado” (Art. 14 L.)

Negocios Subyacentes:

Son los encargados establecidos en el negocio, los motivos por los cuales se transfiere la propiedad fiduciaria.
• Pueden ser a título oneroso o gratuito.
• El encargo demuestra que el fiduciario es el soporte jurídico de la propiedad; tiene la propiedad, sin contenido económico para él. Valor económico comprendido por el Patrimonio separado.

El Negocios Subyacente Oneroso:

Se lo puede entender de la siguiente manera:
Principalmente tenemos a un FIDUCIARIO quien construye y financia el edificio por su propia cuenta.
Por otro lado tenemos a un FIDUCIANTE “A” (constructor), quien transmite en propiedad fiduciaria al FIDUCIARIO, el Proyecto y sus derechos sobre las mejoras al inmueble (Obra). También tenemos al FIDUCIANTE “B” (dueño de tierras) el cual transmite en propiedad fiduciaria, las tierras al FIDUCIARIO.
Como resultado el FIDUCIARIO transmite en propiedad plena 70 unidades funcionales, al BENEFICIARIO “C” Y FIDEICOMISARIO (Fiduciante “A”). Por otra parte el FIDUCIARIO transmite en propiedad plena 30 unidades funcionales al BENEFICIARIO “B” y FEDEICOMISARIO (fiduciante “B”).

El Negocios Subyacente Gratuito:

El FIDUCIANTE (dueño del inmueble), transmite el dominio del inmueble al FIDUCIARIO el cual alquila el inmueble y con la renta otorga becas a los beneficiarios durante 5 años. Cumplido el plazo restituye el inmueble al fiduciante. Este FIDUCIARIO por otro lado selecciona a los BENEFICIARIOS y al FIDEICOMISARIO (Fiduciante).

Las partes:
Son Partes del Contrato el FIDUCIANTE y el FIDUCIARIO, como así también no son partes del contrato (Arts. 1 y 2 de la L. y 504 c. Civ.) el BENEFICIARIO y FIDEICOMISARIO.

Fiduciante:

• Obligaciones legales
  o Designa al fiduciario y sus sustitutos.
  o Determina las limitaciones que tendrá el fiduciario.
  o Le indicará al fiduciario los actos que deberá realizar.
• Derechos
  o Revocar el fideicomiso. (Art. 25 inc. B. L.).
  o Limitar las facultades del fiduciario (Art. 17 “in fine”de la L.).
  o Exigir rendición de cuentas (Art. 7 L.).
  o Solicitar la remoción del fiduciario (Art. 9 a) L.).
  o Ejercer acciones en defensa a los bienes fideicomitidos (Art. 18 L.).

Fiduciario:

• Obligaciones legales
  o Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio de quien se designe en el contrato. (Art. 1 L. y 6 L.).
  o Rendir cuentas (Art. 7 L).
  o Transferir los bienes cuando finalice el fideicomiso (Art. 1 y 26).
  o Iniciar las acciones necesarias para la conservación de los bienes. (Art.18 L.).
  o Disponer o gravar cuando lo requieran los fines del fideicomiso (Art. 17).
• Derechos
  o Retribución (Art. 8 L.).
  o Responsabilidades: Principios generales. Específicos: (Arts. 14 y 82 L).

Beneficiario:

• Puede aceptar o rechazar el beneficio. (Art. 2 L).
  • No debe identificarse al beneficiario con alguien que recibe necesariamente una liberalidad.
  • Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de los frutos de los bienes. (Art. 15 “in fine” L).
  • Su derecho a los beneficios es un derecho crediticio, temporario y transmisible por causa de muerte y por actos entre vivos (art. 2, 4 par. L).
  • Ejercer acciones en defensa de los bienes fideicomitidos (Art. 18 L.).
  • Exigir rendición de cuentas (Art. 7 L.).

Fideicomisario:

• Tiene un derecho personal a que le sea transmitida la propiedad plena de los bienes una vez cumplida la condición o plazo resolutorio u otra causa de extinción del fideicomiso.
• Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte (Art. 26).
• A partir del evento resolutorio, su derecho no se limita a medidas conservatorias, sino que puede exigir el cumplimiento de la obligación del fiduciario.